Viaggio nelle agenzie immobiliari pisane. La questione affitti vista dalla parte dei "mediatori"

21/10/09 09:07 | autore: la redazione Stampa

Viaggio nelle agenzie immobiliari pisane. La questione affitti vista dalla parte dei "mediatori" 0

Prosegue l'inchiesta di Pisanotizie sulla speculazione degli affitti. Le agenzie immobiliari concordano: "Gli studenti non si accontentano più come in passato, richiesto il rispetto delle condizioni minime. Proprietari disonesti danneggiano il nostro lavoro"

Dopo aver ascoltato i sindacati degli inquilini e gli studenti, abbiamo intervistato circa quindici agenzie pisane, formando un campione fra le "veterane", le grandi agenzie, le piccole e quelle che operano soprattutto nel centro storico.
Le agenzie difendono il loro operato, salvo condannare chi fra loro "approssima" il mestiere della mediazione, macchiando la fama della categoria. Tutti concordano nel dire che molti appartamenti sono "fuori prezzo", ossia troppo cari rispetto alle condizioni in cui si trovano, e che gli affitti per studenti rimangono la maggiore fonte redditizia del mercato immobiliare pisano.

Il nostro itinerario comincia in Corso Italia, in cui compaiono almeno 7 agenzie immobiliari. Molte hanno risposto alle nostre domande sotto la garanzia dell'anonimato, pur rivendicando serietà e deontologia rispetto al proprio lavoro.
Corrisponde al vero la denuncia dell'Unione Inquilini "sul diffuso malcostume delle agenzie che si comportano da affittacamere, eludendo la normativa regionale che prevede condizioni ben diverse per questa opzione, nonché una licenza specifica".
Non è certamente la totalità dei casi, ma molte agenzie affittano camere singole o posti letto, salvo smentirsi, o correggersi, quando gli viene chiesto se lo fanno conformemente alla normativa.

La prima agente immobiliare che incontriamo ci spiega: "Il nostro ufficio lavora al 70% con affitti per studenti, le cui domande si concentrano nel periodo che va da giugno a ottobre. Affittiamo anche camere singolarmente, ma è più diffusa la locazione dell'intero appartamento. Le case in centro sono vecchie, buie, senza ascensore, eppure costano. I proprietari difficilmente decidono di ristrutturare, perchè sarebbero costretti a spendere molto, visto che in centro determinati adeguamenti richiederebbero manutenzioni strutturali importanti." In merito alla selezione sugli immobili da affittare, l'agente assicura: "Scartiamo in partenza quelli che non hanno gli impianti a norma, senza riscaldamento, con infiltrazioni di umidità, o rovinati dalla mancata manutenzione".
Ma sul perchè gli appartamenti in centro siano tenuti male, la spiegazione che ci danno molte agenzie non appare esaustiva, fino a che non troviamo quella più semplice e, chiaramente, più convincente: "In centro gli appartamenti non rimangono mai vuoti" ci spiega l'impiegata di un'agenzia del Lungarno che lavora quasi esclusivamente con studenti. "Un appartamento vicino al Don Bosco, o a Pisanova, viene imbiancato più spesso, si presta più attenzione alla qualità del mobilio. Lo studente scarta le soluzioni 'lontane', ma raramente scarta quelle centrali".

Sulla selezione a monte le agenzie insistono all'unanimità, garantendo l'esclusione dal loro giro di affari degli appartamenti che non ritengono adeguati "neppure per gli studenti".
Ma se si chiede loro quali sono i parametri con i quali definiscono un appartamento "decoroso", emergono le differenze. Il concetto di "topaia" è pur sempre relativo: molte agenzie considerano topaie appartamenti che presentano problemi strutturali grossi, ma ce ne sono alcune che chiudono gli occhi sulle condizioni degli infissi, sulla mancanza di elettrodomestici come la lavatrice, sulla vecchiezza di caldaie e frigoriferi, "perchè fino a poco tempo fa gli studenti si adattavano a tutto".

Ma ora i tempi, a sentire le agenzie, sono cambiati. Gli studenti non si accontentano più.
La maggior parte delle matricole che si presenta in agenzia, arriva con i genitori, che esigono di conoscere i padroni di casa e di vedere più volte l'appartamento prima di sceglierlo. I ragazzi e le ragazze vogliono abitare vicino alle loro facoltà, vogliono mobili nuovi, case pulite, condomini illuminati, e soprattutto la garanzia, da parte dei padroni di casa, del loro interessamento alla manutenzione ordinaria dell'immobile.

Ci spiega un'altra delle grandi agenzie consultate: "Sull'intero volume di affari della nostra agenzia, gli affitti per gli studenti coprono circa il 30%, e solo per interi appartamenti. Gli studenti sono diventati più esigenti, richiedono belle case e arredamenti adeguati, e anche dal punto di vista contrattuale non sono degli sprovveduti. E' pur vero che a Pisa ci sono moltissimi immobili maltenuti, che per scelta scartiamo dalle nostre offerte. I proprietari sono spesso assenti, non vogliono apportare miglioramenti, e soprattutto in centro si è verificata una progressiva dequalificazione. Da parte nostra cerchiamo di andare incontro alle esigenze degli studenti: per esempio proponiamo contratti concordati - richiesti dagli stessi studenti - ma anche il classico 4+4 nel caso in cui le matricole vogliano, ad esempio, avere continuità abitativa lungo l'intero percorso universitario."
La questione dei contratti, in questi termini è stata affrontata solo da questa agenzia, fra quelle da noi interpellate. Le altre hanno dichiarato, uniformemente, di applicare il contratto a canone libero, il 4+4 appunto, sia per una precisa volontà del locatore, sia per l'assenza di richiesta diversa del locatario.

Luca Bernardi della Immobiliare San Domenico, spiega: "Ritengo sia giusto, dal punto di vista del proprietario, richiedere il contratto che preferisce. E' pur vero che, se l'immobile è tenuto bene e c'è chiarezza fra le parti, per 4 anni l'appartamento è 'blindato', il che costituisce una garanzia per entrambi. Certo, dal punto di vista dell'agenzia immobiliare quell'appartamento è 'morto', mentre con i contratti transitori ci sarebbe tutto un altro tipo di mediazione. La chiarezza e gli accordi ad inizio rapporto sono comunque fondamentali, per questo, da parte nostra facciamo un lavoro selettivo rigido, di nicchia piuttosto che di sportello. Puntiamo alla qualità dell'appartamento e cerchiamo serietà da entrambe le parti: se a Pisa si affittano case tenute male la colpa è di tutti i soggetti coinvolti: dei proprietari, delle agenzie che decidono comunque di trattarle e infine, dei locatari che accettano le peggiori condizioni."

Le situazioni che oltrepassano i limiti della legalità non riguardano più la mancata registrazione del contratto, dato che tramite agenzia il passaggio è obbligatorio. Il fenomeno degli affitti a nero è tipico di chi "fa in proprio", escludendo qualsiasi mediazione, offrendo appartamenti con i bigliettini in bacheca o con il passaparola.
Piuttosto, secondo un'agente immobiliare del centro "è ancora diffusa la richiesta, da parte dei proprietari, di pagare una differenza in nero rispetto al contratto concordato". Esempio: "un mini appartamento potrebbe essere affittato per 600 euro. Il proprietario lo affitta a studenti con contratto concordato a 350/400 euro, ma poi chiede allo studente la differenza, a nero".
Questo tipo di situazioni, seppur eccezionali rispetto all'enorme giro di affari delle locazioni, sono tra i fattori che spingono molte agenzie a non trattare gli affitti per gli studenti. "Per carità!" commenta un'agente che lavora da oltre 30 anni in questo settore. "Affittiamo a famiglie, ai migranti, ai nuclei più disparati, ma non agli studenti. Dopo una lunga carriera nel mondo immobiliare non voglio più trovarmi in situazioni a dir poco imbarazzanti, dove da un lato ci sono proprietari che vogliono guadagnare il massimo spendendo il minimo, e dall'altro studenti che sono considerati come veri e propri clienti di serie b".

Leggi le precedenti puntate dell'inchiesta sugli affitti:

- Affitti al nero agli studenti: un business da 60 milioni di euro

- Inchiesta affitti: poco affidabili le agenzie immobiliari, e lo studente fa da sé